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焦紫笑:俄罗斯新法带来中国建企跨境投资新机遇

发布日期:2020-02-19

俄罗斯联邦第214号

《参与公寓楼及其他房地产项目共同建设法》

的修改对俄罗斯房建领域的影响

2018至2019年,俄罗斯联邦第214号《参与公寓楼和其他房地产项目共同建设法》(以下简称214法)发生了重大变化,分别于2018年7月1日、2018年12月25日及2019年6月27日作出重要调整。

214法的修改直接影响到整个俄罗斯住房建设融资体系,先前建筑商可以将购房者资金直接用于楼盘建设,而根据新法,这一模式已于2019年7月1日终止,取而代之的则是银行贷款。本文中笔者将具体分析214法中的几处主要变化及其对俄罗斯房建领域的影响:




1. 使用银行托管账户

214法修改之前,俄罗斯住房建设所用资金74%以上都是购房者资金,购房者通过与建筑商签订《共同建设合同》一起参与到整个建设过程中去。根据新的214法规定,2019年7月1日之后,建筑商不能再直接使用购房者资金来进行楼盘建设。根据新214法,购房者的资金只能存入特殊的银行托管帐户,即由银行托管。在房屋投入运营之前,哪怕有一名业主尚未拥有房屋的所有权,银行也不会将资金转移给建筑商。

使用购房者的资金和通过银行贷款来开发建设楼盘之间存在的根本区别在于融资成本的高低。在“共建”模式下,楼盘销售产生的现金流立即用于支付经营费用,包括偿还建筑贷款。而向银行贷款,建筑商除有义务偿还贷款外还需考虑贷款利息,这无疑增加了项目成本。根据预期,每年将收取相当于托管账户发生金额3%的费用。剩余贷款金额将按每年至少10-12%的市场利率发放。因此建筑商在项目初始阶段的花费就已经十分高昂,整体建设成本自然也会随之增加。对于大多数建筑商而言,银行几乎不会向其以低于市场的利率发放贷款。

自2018年7月1日起,建筑商可以自愿使用托管帐户,对于在2018年7月1日之后获得建筑许可的所有新住宅小区,适用214法的新规定。




2. 对从业经验的限制

修改后的214法引入了“专业建筑商”这一概念,即在建设总面积至少一万平方米的公寓楼方面拥有三年以上经验。 

开发商和总承包商都可以成为专门的建筑商。但该举措可能成为新开发公司的阻碍,因为要开始住房方面的新业务,投资者将需要对符合从业经验要求的公司进行监督,也就是说,须对其进行收购,这会增加项目成本。

如今,俄罗斯约有3150家开发商,4430家建筑商,也就是说,约有18%的开发商同时控制两个或多个建筑商,但是,这类公司占了俄罗斯所有在建地区的60%。214法大多适用于建筑商,但开发商本身通常仅在发生诉讼时承担责任。从这个角度来看,引入“专业建筑商”这一概念并没有阐明开发商与建筑商之间的责任划分。




3. 行政费用不得超过10%

修改后的214法直接规范了企业的某些财务指标。比如,在整个项目期间,建筑商在行政和其他方面的相关花费不得超过总建筑成本的10%。这些费用包括:银行服务费;薪水、相关税费及抵扣;其他商业组织的服务费;广告费、物业费、通讯费,租金及施工设备费等。

银行监督建筑商的开支,建筑商开设帐户的授权银行有权阻止其违反214法的任何操作。实际上,银行会跟踪建筑商的所有管理费用,直至达到建筑成本10%这一上限为止。如果建筑商为上述服务支付的费用超过限额,则银行将禁止此类操作。

一般来讲10%的标准足以应付管理费用,通常,此类费用占项目支出的4-5%。但是,问题在于该限制适用于更广泛的项目成本,包括广告。在某些项目中,广告费很高,尤其当所建住宅区相对较小的时候。广告对于大型项目和定点建设项目同样十分昂贵的。在后一种情况下,仅广告费用可以达到项目费用的10%,在这种情况下,建筑商常常无法满足法律规定的成本限制。




4. 预付款不得超过30%

修改后的214《共建法》限制了建筑商在项目施工过程中可以支付给分包商的某些工程预付款。这类工程包括:建造公寓楼,编制和审查项目文件,工程勘测,建设和重建现场工程技术支持,编制土地规划文件等。

这些费用的预付款总额不应超过项目成本的30%。但是,新214法中指出的大部分成本属于建筑商在施工前的成本支出。特别是:设计,勘测和项目文件审查,一般建筑商在建设开始之前就需支付,通常由其自己承担,这也大大增加了产生风险费用的可能性。

总体来看,预付款在项目总成本中所占的比例大多等于或低于30%,此限制一般不会给开发商带来困难。但应当指出,该限制可能会因市场情况不同而对建筑商的工作产生不同影响。例如,如果在一个较小的区域市场中,总承包商或建筑材料的供应商处于实际垄断地位,那么他们可能会据此而要求开发商支付大额预付款。在这种情况下,此限制就可能使项目施工变的复杂。




5.   如超期,则禁止建设新项目

修改后的214法对违反房屋交工日期的建筑商采取了一系列严格措施。包括权力机关有权据此拒绝向建筑商颁发合规认定书。而合规认定书对于建筑商来讲是非常重要,它是确认主管部门对开发商进行了检查并确定其符合214法的依据。现在,如果建筑商哪怕只有一个项目超期,但已超工期三个月或更长时间,建筑监管部门将不再向其发放合规认定书,那么该建筑商将无法开始实施新项目。

此外,建筑许可证的有效期也受到限制,项目的施工期限不能超过预估工期。因此,如果违反了建筑施工期限,建筑商可能会失去实施新项目的权利。

一方面,采取严厉措施,比如在其他项目中违反交工日期,则禁止启动新项目,这将有助于提高建筑商的纪律性。同时,这一措施会使大型开发商的工作复杂化,大型开发商往往有数十个项目和好几个在建小区。仅一个项目违反交工期限就可能会使其工作陷入瘫痪。除此之外,购房者一旦发现建筑商有任何问题,就会立即导致其需求下降,这同样为某些开发商带来重大风险。 

总之,修改后的214法直接带来俄罗斯建筑行业项目成本的增加,且由于行业工作规则的变化,融资难度上升,导致大量缺乏垫资能力、协助融资能力的建筑商退出市场,这也必然为资金力量雄厚、融资速度快的中资建企进入俄罗斯建筑市场,尤其是民用住房建设领域带来很大机遇。

且与俄罗斯本土建筑商相比,中资建企因在工期质量、施工效率方面都具有明显优势,能保证开发商资金及时回收,提高再投资效率,为整个项目提供资金支持。

中资建企能否利用自身的融资优势结合强大的施工能力,是否会在根据新214法适用后的俄罗斯建筑领域开拓出一片新天地,是值得我们长期关注的。

焦紫笑,北京德和衡圣彼得堡办公室管理主任。专业领域:俄罗斯公司法业务、房地产业务,跨国投资并购。工作语言:中文,俄文,英文,具有中俄两国法律教育背景,服务的客户包括不限于:海南航空公司圣彼得堡代表处,上海华测卫星导航技术有限公司,爱优选有限责任公司等。

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电话:+7 9155746089

邮箱:jiaozixiao@deheng.com

质控人:王辉 圣彼得堡办公室首席联席合伙人

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