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从SHOPPING MALL主力店房屋买卖合同纠纷案析商业房产销售中的风险

发布日期:2016-05-04
       近年来,各国商业零售巨头大举进军我国,在各大中城市遍地开花,以SHAOPPING MALL为代表的商业地产随之风靡一时,浪潮席卷全国。笔者拟以本案引起开发商对商业项目销售或租赁合同中交付条件的重视。
       【案情简介】
       本案委托人是一家大型商业地产开发公司,2007年在青岛开发的SHAOPPING MALL项目开始对外销售。韩国LT公司十分看好该项目的地理位置及发展前景,于是与委托人签订《商品房预售合同》,购买了该项目的主力店铺,用于经营大型零售商业。
       然而,因房屋未能在《商品房预售合同》约定的交付时间达到“综合验收合格”的条件且委托人未按合同约定时间将房屋交予LT公司开业经营,LT公司将委托人告上了法庭,主张逾期交付违约金和逾期开业损失赔偿金高达1800余万元,遂引发本案。
       接受委托后,我们详查了委托人和LT公司之间的《商品房预售合同》、有关往来函件及项目建设、验收文件等材料,发现以下情况:
       1、合同约定的房屋交付条件为房屋经建设、施工、设计、监理四方验收合格(以下简称“四方竣工验收”),而不是综合验收合格。
       2、合同同时约定了房屋交付开业的时间和应当具备交付条件的时间,并且前者早于后者,而且合同还约定委托人应当在主体施工后期(约定的交付时间半年前)允许LT公司前进场装修,且事实上LT公司的施工单位确于约定的时间进场开始实施装修工作。
       3、起诉前,LT公司已经正式对外营业,但开业时房屋仍未通过综合验收,且消防验收直至起诉前不久才通过。
       【法律解析】
       对于合同将“四方竣工验收”约定为交付条件的问题,LT公司认为该约定无效,因为其违反了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等关于“必需经综合验收方可交付使用”的强制性规定。在约定的交付条件无效的情况下应当适用法律规定的交付标准,即应在约定的交付时间达到综合验收合格。
       我们则认为,该约定不违反法律法规定的强制性规定,是合法有效的。房地产项目的验收分为竣工验收和综合验收,竣工验收是由建设单位、施工单位、监理单位和设计单位对已完工程进行的实质性验收,并承担相应的验收责任;综合验收是由不同的政府主管部门在四方竣工验收的基础上进行的复查性验收,是对四方竣工验收的检查监督。我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规要求“建筑工程未经竣工验收或验收不合格的,不得交付使用”,合同条款违反该强制性规定的,归于无效。而对于综合验收,仅在建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政规章、地方法规中作了规定,合同条款不符合此类规定的,不影响合同条款的法律效力。既然如此,在涉案房屋已经取得四方竣工验收文件的情况下,委托人不存在逾期达到交付条件的情形,不应承担逾期交付违约责任。
       对于合同约定在未经竣工验收的情况下即交付使用之效力问题,我国《建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”,本案合同约定的房屋开业使用时间早于应通过四方竣工验收的时间,显然违反了《建筑法》的强制性规定,依照我国《合同法》第五十二条和最高法院相关司法解释,应当认定该约定无效。但LT公司认为,合同约定委托人保证涉案房屋于某一时间开业使用,就意味着涉案房屋应在该时间具备综合验收合格的条件,因此合法有效。
       LT公司的说法显然难以自圆其说。因为,合同是将“开业使用”和“竣工验收”作为两项独立义务分别约定的,前者不包括后者。同时,因竣工验收划分为四方竣工验收和综合验收两个阶段,且四方竣工验收在前,综合验收在后,那么,在本案合同约定的开业使用条件显而易见并不包括合同明确约定了时间的四方竣工验收之情况下,该开业使用条件更不可能包括合同没有约定时间且只能排在四方竣工验收之后的综合验收。
       合同约定的开业使用时间早于竣工验收的时间虽为无效约定,但是否意味着如开发商不能按约定时间交付房屋,购房人就该自认倒霉?实则不然。司法实践中法院虽然亦会认定该等约定无效,但在判决时,却会本着保护购房人信赖利益(信赖开发商会依照合同约定将房屋交付其使用)、惩罚开发商不诚信行为的原则,判令开发商比照约定有效时的违约金标准赔偿给购房人造成的损失。
       对于交叉施工情况下的逾期交付责任问题,一般来说,如果存在交叉施工,则说明房屋施工建设及验收工作的迟延至少是双方过错导致的(还有可能是另一方单方责任导致),而违约责任是单方过错责任,在混合过错状态下,不应由一方单独承担责任。本案中,我们正是以此为核心组织了又一轮火力,分散LT公司对合同关于交付使用之约定无效时如何处理的注意力,彻底瓦解了其主张高额赔偿的信心。
       【审理结果】
       本案中,LT公司诉讼主张巨额赔偿,其实际可能对很多问题未能深入研究、分析和认识,加之其诉求背后还隐含着诸多其他问题,因此,法庭上的高下之争并不能彻底解决双方的纠纷。律师在领悟到这一点后,促使双方坐下来在庭下进行和解谈判,并最终以LT公司将诉求1800万元巨额赔偿金让度至委托人向其支付100万元补偿了解此案,法院依双方和解意见下达了调解书。

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