您正在阅读的论文题目是:论物业的主体资格

本文作者:王中

    内容摘要:物业的主体资格,世界上各国法律规定不一致。我国目前法律界有“业主委员会说”、“业主大会说”、“业主委员会和业主大会并立说”三种观点。山东德衡律师事务所经过深入研究后提出了大胆的解决方案,在提交青岛市人大常委会法制工作室委托起草《青岛市物业管理条例》修订草案代拟稿中,提出“业主协会”主张。本文论证了该主张的合理性和可行性。
    主 题 词:业主委员会  业主大会  业主协会

    物业的主体到底是谁?是业主委员会,还是业主大会?抑或是其他?对此,2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》没有明确的答案,这是“一个巨大的缺陷”1。当前各地司法实践对此的做法也不一样。
    实际上,物业主体资格问题,属于世界性难题,即使在国外的物业立法也是不统一的。但是这又是物业管理法律关系中的基石,如果我们不能从根本上彻底解决这个复杂问题,就必然成为物业管理继续健康发展前进的羁绊。山东德衡律师事务所接受青岛市人大常委会法制工作室委托起草《青岛市物业管理条例》修订草案代拟稿,德衡律师们对这个问题经过深入研究后提出了大胆的解决方案,在否定“业主委员会说”、“业主大会说”、“业主委员会和业主大会并立说”三类主张的基础上,提出“业主协会”说。
    一、不宜赋予业主委员会主体资格
    (一)“业主委员会说”的主张
    该主张在当前属于主流派,分别表现在立法方面、司法方面、理论方面。
在立法方面,在国务院《物业管理条例》实施前,我国各地的地方物业管理立法中,大都普遍地承认业主委员会能进行独立的民事诉讼活动。例如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第51条规定,对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的,业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼。此外,《上海市居住物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《天津市物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》中,也均有类似的关于业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼的规定。《中国物权法草案建议稿》草案建议稿第113条规定,管理委员会和管理人具有当事人能力,可以独立充任原告或被告。
    在司法方面,最高人民法院针对某高级人民法院《关于金湖新村业务委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》,于2003年9月10日批复答复:“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条之规定,金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。” 北京市高级人民法院、广东省高级人民法院、重庆市高级人民法院的有关司法文件也是这种主张。
    在物业界方面,以李钊(深圳市市政公用事业地盘管理公司专职物业管理副经理,深圳物业管理进修学院兼职教授)为代表,他在《物业管理若干法律问题的探索思考与立法对策》文章中认为,“我们通过艰辛的理论研究,通过对我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意的剖析,借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验,运用建筑物区分所有权理论,从而依法准确合理地确立了业主委员会作为区分所有建筑物的管理人的法律地位。”2
    (二)对“业主委员会说”的质疑
    在立法方面,需要注意的是国务院《物业管理条例》颁布后,由于对业主委员会的民事主体资格问题没有明确答案,各省市在相继修改原物业立法中,也删除了关于业主委员会的规定并刻意回避了该问题。例如深圳市在原来的《深圳特区住宅区物业管理条例》虽然明确规定业主委员会取得社团法人资格,但在后来的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中却删除了此项规定。既然国务院《物业管理条例》已经明确规定“业主委员会为执行机构”,让一个执行机构享有全部业主名义是说不通的。正如“公司法”不宜确认“董事会”为享有主体资格一样。
    在司法方面,由于从最高人民法院到多个省高级法院的文件及其多数法官3,推行“业主委员会说”主张,几乎使得在当前司法界和物业界形成一种既成事实,使业主委员会实际上已经获得主体资格的加冕。但这不是在取得法理支持的成果,看起来更像在没有更好的解决方案前的权宜之计。
    该主张,即使司法界持这种观点的人也明白存在着法律漏洞。比如:广东高院审判委员会2004年12月通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》,批复认为业主委员会只具一定程度的民事诉讼主体资格,也就是说业主委员会一般只能作原告,不能作被告。重庆市高级人民法院出台的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》,鉴于业委会一般没有固定财产和经济来源,业委会在获得原告或被告身份后,诉讼风险和诉讼后果将由全体业主共同承担。北京市高级人民法院2003年12月《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第七条规定,没有成立业主委员会的,由全体业主行使提起诉讼的权利。各法院的不同做法,显示了该主张的漏洞。
    最高人民法院批复的法理基础是,一是业主委员会符合民事诉讼理论上的“诉讼担当”的特征。(所谓诉讼担当,是指非实体权利主体为了维护他人的利益或代表他人的利益以自己名义提起诉讼,而法院判决的效力及于原来的实体权利主体的诉讼制度。如检察院为保护国家利益而提起民事诉讼等)。二是随着民事诉讼法的发展,公益诉讼和纯获利诉讼的当事人并非与享有权利、承担义务的主体一致。但是,众所周知诉讼担当理论,实际上还是以法定为前提的,这种循环论证的方法难以令人信服。至于业主委员会只享有权利不承担义务的理论,更容易导致扭曲物业管理,使另一方物业管理企业的权利和义务失衡,进而动摇整个物业管理平等主体间的权利义务平衡基础。以公益诉讼来解释业主的权利和义务,使物业诉讼法律关系更加复杂。
    最新的动向是,目前最高法院有关审理物业管理纠纷的司法解释(草稿)认为,“无论是否合法产生以及是否登记,均不能作为民事诉讼当事人参加诉讼,但可以诉讼代表人的身份参加诉讼活动”。业主委员会只能作为诉讼代表人,不能作为主体直接参与诉讼。该解释才符合国务院《物业管理条例》规定业主委员会为执行机构的立法宗旨。
    在理论方面,“业主委员会说”存在基本的法律缺陷。
    第一,执行机构做主体越俎代庖,名不正言不顺。错误在于,把诉讼主体和诉讼代表人混为一谈。正如公司是原告,但不能把诉讼代表人作为公司主体,联合国秘书处是联合国执行机构,但不能把秘书处视为联合国主体。具体执行意思表示的机关,不能作为主体。因此,根据国务院《物业管理条例》,不能把执行机构作为“主体资格”。业主委员会只是一个群众性组织,而不是一个实体,没有法律意义上的主体资格。
    有个司法判例的判决理由很典型。在2003年11月南京市某法院关于地下车库归属权一案,法院审理认为:根据国务院《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会是业主大会的执行机构,体现的是全体业主的意志。本案所涉车库的归属与全体业主均有利害关系,作为全体业主意思表示的业主委员会具有诉讼主体资格,是适格的原告,被告认为业主委员会在本案中不具备主体资格的主张不能成立。这种判决理由,明显地把执行全体意思的机关,推论到“体现的是全体业主的意志”,进而上升到“作为全体业主意思表示的业主委员会”的结论,力图把业主委员会同于“全体业主”,而不是“代表”全体业主,这使业主大会也难以立足。这在法理上难以服人。
    第二,业主委员会的权利义务不平衡,没有自有财产不能独立承担责任。
在广州市物业管理协会与广州市律师协会举办的国务院的《物业管理条例》实施研讨会上,许多律师和学者提出了该观点4。业主委员会仅仅是业主大会的执行机构,没有独立的组织机构和财产,并不具备组织的特征,认定业委会具有诉讼主体资格是违反我国法律的,而且这也未必能保护业主的利益。现实中就发生过业主委员会损害业主利益的案件。其一旦败诉很可能造成责任落空,无法执行兑现。倘若变更执行全体业主的财产,又会对不了解诉讼情况或者反对参加诉讼的业主不够公平。但业委会可以根据业主大会的决定作为诉讼代表人,以全体业主的名义提起诉讼。
    有主张业主委员会说的人提出,业主委员会作为主体,其责任的解决一是将业主列为共同被告或追加为共同被告,二是业主委员会被判决承担责任而又无力执行的,在执行程序中可以通过被执行主体的变更和追加,裁定执行业主委员会所代表的业主的财产5。该连带性主张与主体资格的责任独立性有些自相矛盾。有主张业主委员会诉讼代表说的人,提出“其诉讼活动的结果也直接归于全体业主”6,这和重庆高级人民法院的文件观点一致。有学者提出业主委员会只能做原告,不能做被告的观点7,这和广东高级人民法院的文件观点一致。这些主张与主体资格的法律独立性责任不相符。上述观点,是一种委曲变通的观点,无论如何变通,都回避了业主委员会作为诉讼主体的独立责任承担,反证了业主委员会作为法律主体的障碍,不应享有法律主体资格。
    第三,业主委员会的主体资格,缺乏法律登记认可程序。
    我国《民事诉讼法》规定,能够到法院打官司的“主体资格”有三类:一是公民,二是法人,三是其他组织。就目前业委会成立的过程及其性质来看,它既不是公民,也不是法人,能否作为“其他组织”参与诉讼,这也存在争议。综合学者的研究,我国理论界和司法实践中关于业主委员会的地位和法律性质问题,主要有三种不同的观点。第一种观点认为,业主委员会的性质是独立的社团法人。第二种观点认为,业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。第三种观点认为,业主委员会既不是独立法人,也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格8。上述观点是在承认业主委员会主体资格前提下的讨论,回避主体资格的合法性前提。
    在司法实践中,由于目前业委会没有经民政部门及工商部门审批,所以成为“其他组织”的条件也不具备,因此对于以“业委会”名义提起的诉讼,一些司法机构准予立案,有的则以不具备主体资格为由予以驳回。2002年12月融侨花园业主委员会曾向省民政厅社团办提出社团登记的申请,得到的答复是:根据国务院《社会团体登记条例》第三条第(三)款的规定,该业主委员会不属于登记范围,按单位内部活动的团体办理9。2003年,在深圳有首炒“管家”经历的景洲大厦业主委员会递交诉状,法院以景洲大厦业主委员会没在民政部门办理登记手续为由不予立案。
    二、不宜赋予业主大会主体资格
    国务院《物业管理条例》颁布后,主张“业主大会”具备主体资格的逐渐增多。理由是根据《物业管理条例》第二章有关“业主及业主大会”规定:一切权利属于业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。由此认为,业主委员会仅是代表,业主大会才是物业主体。
    我们以为业主大会作为非常设机构,作为一个会议组织难以承担主体资格。同样,业主大会也面临业主委员会一样的财产与责任承担和法律登记问题。业主大会作为一个松散型组织,如果被赋予法律人格,既不易操作,也缺乏法理基础。这种许多人组成的松散型、不固定的集体,如同股份公司的股东大会,如同全国代表大会,没有固定的人员,如果走过去共同诉讼(集团诉讼)的老路,实践中操作太差。让业主大会作为物业主体资格,比业主委员会作为主体资格的弊端更大。
    三、不宜同时赋予业主委员会和业主大会主体资格
    上海市律师协会民事法律研究会在2004年12月物业管理法律实务研讨会,形成的会议纪要中提到业主委员会的诉讼主体资格问题,其立法建议是:在相关立法中规定,对涉及小区公共利益的事项,业主大会有诉讼主体资格;根据业主公约的规定或业主大会的授权,业主委员会也有权提起诉讼。理由是:因为有些局部的纠纷由业主大会提起诉讼,较难以操作,所以建议参照日本(《关于建筑物的区分所有等的法律》第二十六条)与台湾(《公寓大厦管理条例》第九条)的做法,在相关立法中规定:根据业主公约的规定或业主大会的授权,业主委员会有诉讼主体资格10。
    可以看得出来,该观点更看重操作的方便,该业主委员会主体资格来自于授权的主张超越法律主体资格法定的原理是说不通的,同时该主张也面临上文所述问题,在此不再赘述。
    四、德衡律师的新探索
    (一)“业主协会”说的产生
    德衡律师在《青岛市物业管理条例》修订草案代拟稿时,不可避免遇到物业主体资格的难题。现有资料表明,“业主委员会说”、“业主大会说”、“业主委员会和业主大会并立说”三类都有根本性缺陷,是走不通的,必须创出一条新路来。有的律师提出采取国务院的业主和业主大会虽然保守但比较稳当,或者采取江苏等地做法采取“业主自治”或“业主自治组织”,或者把第二三章采用“委托人”和“受托人”名称。但最后我们经过研究论证后,以创新精神提出新颖的观点:在业主委员会、业主大会之上设置了“业主协会(暂用名)”作为物业主体。
    需要说明的是“业主协会”,只是暂用名,只是用来作为物业的主体。另有“物业小区”、“物业法团”“业主组织”“业主立案法团”名称可供选择。
    该“业主协会(暂用名)”重点借鉴了“公司”和“香港业主立案法团”的设计模式。
    1、借鉴“公司”体制
    物业,实质上是财产,业主们是财产联系起来的,没有任何政治任务,不能脱离财产组织这个基本核心。因此,借鉴公司体制在法理上、经济上都是行得通的。法律上“组织”并不要求必须存在实有组织。比如“公司”是法人组织,它只是名义的主体,依据法律程序设立的虚拟“组织”,具体意思和执行通过设立的股东大会和董事会等组织完成,但股东大会、董事会都不能成为“主体”。“中华人民共和国”,具有国际法律主体资格,《宪法》规定“一切权力属于人民”,但参加国际事务还是以“中华人民共和国”的名义。同样,作为物业以“**物业”名义,相对比业主大会或这业主委员会更好更顺。



    2、借鉴“香港业主立案法团”
    香港的“业主立案法团”,大陆学者几乎都认为就是我们的“业主大会”,把业主管理委员会作为业主委员会,以此拿来做他们观点的依据。我们经过对此专门研究,认为实际上并非如此。《1993年香港建筑物管理条例》第7条“管理委员会须在获委任后28天内,向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册成为法团。”由此也可以明确看出,该管理委员会并不是把自己“大会”这个组织注册为法团,是“将各业主”注册为法团。香港《建筑物管理条例》7条至34B以及附件3对业主立案社团的成立、地位、权力与权利、义务与责任、财务、工作程序等做出了非常详尽的规定。由管理委员会在其被委组成一个永久性的法人社团。
    再则,从香港业主立案法团的产生历史背景和目的看,是因为没有法团前的1970—1993年代,由于当时房地产发展商制定的业主公约不公平产生很多纠纷,有必要给与业主们一个法律资格,这就是法团。而管理委员会只是具体执行者,并不是管理委员会本身具有法律资格。对于为何要成立法团?香港特区政府民政事务总署高级联络主任(大厦管理)马锦基说,发展商在出售大厦单位(flat)给业主之前要订下一个大厦公契。自1970年至1993年间,有不少投诉关于公契内有的条文对业主不公平,致使发展商指定的物业管理公司为所欲为,也有一些管理公司因无利可赚而交回管理的责任给业主,业主惟有组成法团才可以有效地管理他们的物业。20多年中,香港政府制定大厦管理的文件修改多次,1993年定名为《建筑物管理条例》。《条例》对法团的成立、其权力责任及运作都作了具体的规定,让法团的管理委员会(简称管委会)有一个法律架构可以依从。法团的责任是,代表业主执行有关大厦走廊、楼梯、电梯、草地、运动场等公用部分的控制、管理及行政事宜。法团的职权由管委会执行。职责内容包括:执行公共契约、遵办政府工程指令、雇用管理人员、大厦维修保养、财务管理、投购保险、防火安全、防盗及保安、保持环境卫生等。由此可见,香港香港业主立案法团,完全具备了法律主体的法律特征11。
    (二)关于“业主协会(暂用名)”法律登记和财产责任难题的解决
    1、登记机关问题
    我认为解决该问题的方案是,不向民政管理部门申请登记,而是向房地产行政管理部门登记。
    首先,《国务院物业管理条例》第16条规定了业主委员会应当向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案,而不是按照《社团法人登记管理办法》的规定在民政部门办理登记,因此登记的主管部门应当是房地产主管部门。其次,从理论上讲,物业组织属于财产性组织,既不是“居委会”性质的组织,也不是民间组织,但又不同于以营利为目的的工商组织,在主管部门登记是合适的,香港的登记机关,也不是工商登记部门,而是民政事务总署的土地注册处。最后,向民政管理部门申请登记难以逾越《社团法人登记管理办法》现有规定。德衡律师在起草调研中专门请教了青岛市民政社团管理部门,事后在该部门正式回函中,也提到民政登记难题,一是《社会团体登记管理条例》第十三条第(二)款规定,“在同一个行政区域只能有一个业务范围相同或者相似的社会团体”;二是《业主公约》内容不属于社团章程的范围;三是名称与业务范围、成员分布、活动区域等要素不符。而这些障碍,因为由房地产主管部门登记而解决。
    2、财产责任问题
    业主协会法律地位之所以难以确定,很重要的一个核心问题是业主协会是否具有独立的财产承担民事责任。根据国务院《物业管理条例》规定,目前在法律明确确认的“财产”,只有“物业管理用房”和“住宅共用部位共用设施设备维修基金”,而基金仅限于对住宅共用部位和共用设施设备的维修,不得挪作他用。哪些属于全体业主的共同财产,有待《物权法》规定。具体财产范围,如对屋顶、车库、停车场等目前分歧太大。《物业管理条例》的基础和核心是明确物权。物权明确了,物业管理中的各种关系就可以理顺。因此有必要规定财产的范围。
    草案代拟稿是,业主协会的财产权益包括:
    (1)属于全体业主所有的财产;
    (2)属于物业所有或使用财产的经营收益;
    (3)住宅共用部位、共用设施设备维修基金;
    (4)政府扶持的资金、设施和设备;
    (5)捐助的财物;
    (6)新建物业的物业车库、停车场等,法律、法规和物业买卖合同另有约定的除外;
    (7)其他依照物权法等法律规定的财产和权利。
    上述财产和资金应当建立独立账册进行管理并依法公开。
    需要说明的是,物权的财产权益不仅仅包括所有权,还包括占用权、知识产权、收益物权等。另外,代拟稿第(6)项,是兜底条款,采用了排除法。一来是保护广大业主的利益,二来非常便于操作,采取不是你的就是我的推定方式。本意是凡是建设单位不能证明是自己的,那么就是业主大家的,这个权利让建设单位来明确,实质规定了建设单位的义务。而这规定限于新建物业,是考虑到要排除老住宅、共有住房,以保护国有财产利益。这种方法避免了规定绿地、楼顶、楼宇之间用地的财产权属的具体划分。这样设计,主要归口建设单位的义务,建设单位应该明确产权。如果让业主证明产权是非常难以操作和证明的,采用公摊、投资证明等都很难操作和详细界定。所以还是采取约定方式来解决比较好。
    (三)“业主协会”主体资格有关配套制度规定
    《青岛市物业管理条例》修订草案代拟稿,对此作了配套规定,以支持和完善物业主体的法律制度。
    第九条【业主协会的含义】
    【草案】本条例所称业主协会,是指物业管理区域内具有相对独立性、订立有同一业主公约的物业团体。
    第十条【业主协会的法律人格】
    【草案】业主协会,依法成立后具有独立的法律人格。业主协会以其财产及其收益为限,依法承担有限责任。
    第十一条 【业主协会的名称】
    【草案】业主协会的名称,经过青岛市物业管理行政主管部门予先核准后使用。
    业主协会的名称,应当根据地理区域、习惯称呼、楼宇名称、单位名称等综合因素确定为。具体办法由青岛市物业管理行政主管部门制定。
    第十二条 【业主协会的区域】
    【草案】业主协会的具体区域划分和范围,由青岛市物业管理行政主管部门及有关部门,根据法律、法规的规定制定后依法公布。
    业主协会的具体区域首次划分,应当听取相关街道办事处、居民委员会、业主代表和建设单位的建议。业主协会的具体区域变更的,应当召开听证会,听取业主代表的意见。
    第十三条 【业主协会的财产】
    【草案】业主协会的财产权益包括:
    (1)属于全体业主所有的财产;
    (2)属于物业所有或使用财产的经营收益;
    (3)住宅共用部位、共用设施设备维修基金;
    (4)政府扶持的资金、设施和设备;
    (5)捐助的财物;
    (6)新建物业的物业车库、停车场等,法律、法规和物业买卖合同另有约定的除外;
    (7)其他依照物权法等法律规定的财产和权利。
    上述财产和资金应当建立独立账册进行管理并依法公开。
    第十四条 【业主协会的章程】
    【草案】业主协会,应依照法律、法规的规定制定《业主公约》。
    依法制定的《业主公约》作为章程,对全体业主、物业使用人具有约束力。
    第十五条【业主协会的组织】
    业主协会设立的业主大会是全体业主的最高权力机构,业主委员会是业主大会的执行机构。
    经业主大会通过,业主人数较多的住宅区可以设立业主监事会。
    第十六条【业主协会的印章】
    业主协会应当按照规定的程序刻制和使用印章,并保物业管理行政主管部门备案。
    业主协会及其业主大会、业主委员的印章使用管理办法,由业主大会通过后实施。违反有关规定,刻制和使用公章造成不良影响的,由责任人承担相应的法律责任。
    上述规定12,是山东德衡律师所律师的集体智慧,是对解决物业主体格难题的探索和尝试。物业的法律主体,作为物业的基本问题应该在国家立法中明确,期望在我国《物权法》立法能够妥善解决这一问题。

    注释:
    1、李立:《物业管理条例草案征集意见 十大热点话题聚焦》,载“中国普法网”
    http://www.legalinfo.gov.cn/gb/news/2002-11/20/content_5889.htm
    2、李钊:《物业管理若干法律问题的探索思考与立法对策》,载“法律教育网”
    http://www.chinalawedu.com/news/2004_9/15/1705363684.htm
    3、安徽省高级人民法院卯俊民:《业主委员会民事主体资格探析》,载于2004年11月26日“中外民商裁判网”
    北京市高级人民法院民一庭陈特:《业主管理团体主体地位研究》,载于2004年5月8日“中国民商法网”
    http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=15893
    湖北宜昌中级人民法院谢鸣 黄金波:《物业管理审判实务研究》,载于2004年3月4日“中国法院网”
    河南省舞阳县人民法院刘迎鸽:《论业主委员会制度的缺憾及完善》,载于2004年11月10日“中国法院网”
    http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=138478
    4、杜巧巧:《业主委员会能否独立打官司?》,载于2004年5月31日“今日肇庆网”。“中山大学副教授、民商法博士张民安认为,业主委员会仅仅是业主大会的执行机构,没有独立的组织机构和财产,并不具备组织的特征,认定业委会具有诉讼主体资格是违反我国法律的。”广东警官学院的谭玲教授也持类似观点。
    (http://www.today-zq.com/profile/details.shtml?varMID=5330)
    5、陈特:《业主管理团体主体地位研究》,同前引③  
    6、孔祥华:《业主委员会之诉讼主体资格》,载于2004年10月27日《人民法院报》http://rmfyb.chinacourt.org/public/detail.php?id=75478
    7、刘炘:《业主委员会制度研究》,载于2004年4月27日“中国民商法网”
    http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=15727
    8、同前引⑤
    9、《诉讼主体资格被否认业主委员会起诉遇尴尬》,载于2003年08月01日“网易”
    http://news.163.com/editor/030801/030801_764369.html
    10、《上海市律师协会民事法律研究会物业管理法律实务研讨会纪要》,载于2004年12月25日“东方律师网”
    http://www.lawyers.org.cn/lawyers2004/innernews/show.jsp?infoID=IC02000018422
    11、熊明山:《香港物业如何管理》,载于2002年1月23日“人民网”
    http://www.people.com.cn/GB/paper53/5288/552787.html
    /12、德衡律师《青岛市物业管理条例(草案代拟稿)》,载于2005年3月15日“德衡商法网”  
    http://www.deheng.com.cn/asp/newssql/html/200531510102821.htm
(本文获山东律师协会理论与实践征文一等奖)


发表时间:2005/6/27