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周报导读


  • 【本周要案】拆无障碍坡道改建楼梯 物业公司同样侵权判赔偿
  • 【本周要案】 本周其他要案一览表
  • 【宏观经济】楼市量缩价滞扩散至中西部城市
  • 【证券要闻】广东省委书记:港股直通车近期实施可能不大
  • 【国际资讯】纽约原油期货周二下挫逾3美元创7周来新低
  • 【限塑意见】“限塑令”补充意见引争议
  • 【国际贸易】WTO裁决中国汽车零部件进口管理措施违反贸易规则
  • 【房产监管】住房和城乡建设部"三定方案"获批 增房地产监管司
  • 【新法速递】最高法院发布涉汶川地震案件法律适用司法指导意见
  • 【房产管理】对土地使用权出资、入股的探析
  • 【法律笑话】老四
     

draw lessons

大案借鉴


【本周要案】拆无障碍坡道改建楼梯 物业公司同样侵权判赔偿

吴女士家住在一楼。三年前物业公司在吴女士家窗外建起了一条无障碍坡道,危及到了吴女士的隐私权。为此,吴女士与物业公司打了一场官司,法院判决物业公司拆除坡道。

可物业公司却又建起了楼梯,吴女士无奈只得再次告上法院。近日,北京市丰台区人民法院认定物业公司同样构成侵权,判决其将新建的楼梯恢复至改建无障碍坡道之前的状态,并赔偿精神损害抚慰金1000元。

【本周要案】 本周其他要案一览表

历时三年 耗费近2000万美元 山东圣奥在美打赢337官司

雅虎与“捣乱”股东达成和解协议

宗庆后保住“爽歪歪”商标

山东省首例“暂缓宣判”案昨日结案

云南首例告月嫂扯皮案和解 婴儿父母获赔4000元

买房人拒签前期物业合同引发纠纷

详细内容,可阅德衡商法网(www.deheng.com.cn)

business information

商界资讯


【宏观经济】楼市量缩价滞扩散至中西部城市

证券时报记者 刘思辰

  本报讯 国家发改委和国家统计局最近的调查显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅比5月低1个百分点;环比价格与上月持平。这已经是全国房价涨幅连续6个月回落,且6月楼市“量缩价滞”特征已经从沿海扩散到中西部的二、三线城市。

  

  国信证券房地产行业首席分析师方焱表示,这表明全国房价渐稳,宏观调控对房价的影响不仅局限在一线热点城市,而是在全国大范围产生普遍影响,调控成效已经从沿海扩散到中西部的二、三线城市。

来源:证券时报

【证券要闻】广东省委书记:港股直通车近期实施可能不大

据《英文虎报》援引广东省委书记、中共中央政治局委员汪洋的话报导,中国政府允许大陆居民投资香港股市的计划近期内不大可能实施。

  报导援引汪洋的话称,热钱不断涌入以及国际金融市场动荡局面令系统风险有所增加。

  他说,包括港股直通车在内的多项措施很难付诸实施。

  中国政府于去年8月份宣布了“港股直通车”计划,当时这一消息推动香港股市上扬,因为市场预计大陆投资者的参与将使香港股市流动性增加。但中国政府并未公布实施该计划的时间表。(财华)

来源:新浪财经

【国际资讯】纽约原油期货周二下挫逾3美元创7周来新低

新浪财经讯 北京时间7月23日消息,纽约原油期货价格周二收盘下跌,原因是市场猜测墨西哥湾的一个热带风暴将不会给原油设施带来损失,且美元兑欧元汇率回弹,降低了投资者买入原油期货以对冲美元汇率下跌的吸引力。

汽油零售价格随期货市场走低。据美国汽车协会(AAA)今天在网站上称,全美常规汽油平均零售价格下跌1.4美分,至每加仑4.055美元,此前曾于7月17日上触每加仑4.114美元记录高点。

  据万事达今天发表的报告显示,美国上周汽油需求同比下跌3.3%,是连续第13周以来的的下跌,原因是美国人以减少驾驶机会的方式应对创纪录的汽油价格。

legal movement

法界动态


【限塑意见】“限塑令”补充意见引争议

国家三部委出台“限塑”补充意见,禁止商家免费派送纸袋、布袋,即意味着消费者出去买东西用袋子时,不准商家送,就只有自己买了。并且要求零售商提供的环保袋、布袋、纸袋必须标有相关生产信息,不得提供“三无”产品。

补充意见还规定:包括快餐店、酒楼等,其外卖食品塑料袋必须有偿提供,不得免费。而在店内用餐并打包剩菜剩饭,这种塑料袋是否收费,由商家与消费者协商决定。

对此补充意见,不少商家和市民有诸多争议。

对此,商务部商业改革司资源处相关人士也回应,商务部等三部委将进一步研究,完善这一条款的实施细则。(记者孙晶、实习生刘梅)

来源: 新华网\羊城晚报 (责任编辑:杨凯旋)

【国际贸易】WTO裁决中国汽车零部件进口管理措施违反贸易规则

新华网日内瓦7月18日电(记者 刘国远)世界贸易组织争端解决机构专家组18日公布了关于中国与美国、欧盟和加拿大三方汽车零部件争端的裁决报告。报告认为中国的汽车零部件进口管理措施违反贸易规则。

  当天公布的裁决报告与今年2月向当事方散发的中期报告(初步调查结果)内容一致,基本上支持美、欧、加的观点,认为中国对超过整车60%以上的进口零部件按整车征税的做法对进口汽车零部件构成歧视,因此违反相关贸易规则。

  这是中国加入世贸组织以来首次在贸易争端中败诉。按照世贸组织争端解决程序,中国有权就专家组的裁决结果提出上诉。上诉将由世贸组织的上诉机构来处理。

  中国商务部官员曾表示,中国的汽车零部件进口管理规定是为了防止不法分子利用整车和零部件的税差规避海关监督、偷逃关税的行为,也是打击非法拼装、保护消费者利益的措施。中国自加入世贸组织以来一直认真履行承诺,已大大降低汽车和汽车零部件关税,为贸易伙伴提供了前所未有的汽车和汽车零部件市场准入机遇。

来源: 新华网 (责任编辑:郑剑峰)

【房产监管】住房和城乡建设部"三定方案"获批 增房地产监管司

记者从有关部门获悉,住房和城乡建设部机构改革“三定方案”已经获批,“三定方案”于20日下达到住房和城乡建设部。

  机构改革后,住房和城乡建设部机构设置“大动手术”:新设公积金监管司、房地产监管司、村镇建设司。原来外事司与计划财务司合并为外事计财司。

  住房和城乡建设部一位官员21日对记者说,住房和城乡建设部虽然是此轮国务院机构改革中少数几个“改名”的部门,但是其职能调整变化并不大。

  上述官员表示,除了城市公共交通管理职能划至交通运输部外,住房和城乡建设部还正式确定了对城市轨道交通的设计、建设管理职能。

  今后,城市轨道交通建设管理工作将分为两部分:设计、建设阶段工作由住房和城乡建设部管理;城市轨道交通线建设完成后,运营功能交给交通运输部管理。

  除此以外,原建设部管理的绝大部分职能未做调整。

 虽然管辖职能未有大的变化,但是部门内机构设置却有很大变化:房地产行业管理司由两个拆成4个,新增设房地产监管司和公积金监管司。另外,合并外事司和计划财务司为外事计财司,腾出一个司的编制给村镇办,使其“转正”为村镇建设司。

来源: 东方网 (责任编辑:郑剑峰)

regulation abstract

新法摘要


【新法速递】最高法院发布涉汶川地震案件法律适用司法指导意见

法制网讯 记者袁定波 近日,最高人民法院发布了《最高人民法院关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见(一)》。意见(一)的发布,将有力地保障灾区人民群众的合法权益,维护灾区社会稳定,为抗震救灾和灾后恢复重建提供坚强的司法保障。

  意见(一)对因灾害可能带来的各类案件在提供具体司法政策和适用法律问题上提供了指导意见。意见(一)明确要求人民法院积极妥善解决地震灾害造成相关人身和财产权利义务关系变化而带来的案件;在管辖问题上,要方便灾区人民群众诉讼;从有利于灾区企业或者公民尽快恢复生产和生活出发,意见(一)还具体规定了执行案件中的特殊保护措施。

  意见(一)针对当前灾区人民法院审判实践中遇到的一些最突出的问题提出了指导意见,最高人民法院还将根据灾区审判工作的实际需要,继续深入调查研究,继续出台有关司法政策或司法解释,指导涉地震灾害案件的审理,充分保障抗震救灾和灾后恢复重建工作的顺利进行。

来源: 法制网——法制日报 (责任编辑:杨凯旋)

practice of law

法律实务


【房产管理】对土地使用权出资、入股的探析

吕士威

内容摘要:《城市房地产管理法》第三十八条规定,转让房地产时,原土地使用权人应当对所开发的项目已完成开发投资总额的百分之二十五以上,否则不能转让。现实中,国土资源管理部门常常以该限制土地使用权转让的规定为依据拒绝为以土地使用权出资、入股的当事人办理土地使用权登记。本文拟结合有关法律法规分析以土地使用权出资与土地使用权转让的不同,从而论证国土资源管理部门的行为不当。

关键字:《城市房地产管理法》第三十八条 土地使用权出资 土地使用权入股 开发投资总额的百分之二十五

我国《城市房地产管理法》第二十七条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合营房地产”;《公司法》第二十七条规定:“股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”。由此可见,我国现行法律允许以土地使用权作价出资、入股,以使土地使用权人达到与他人合作开发所拥有的土地之目的。

也正是因为如此,以土地使用权出资入股与拥有雄厚资金的企业合作也是一直以来许多房地产企业所考虑的融资模式之一。利用此种模式融资,一方出钱,一方出地,不仅解决拥有土地一方的资金问题,也使拥有资金一方避免了资金闲置,能够最大限度满足双方的需求,使之最终获得共赢。然而,当合作双方签订了合作协议、成立了项目公司,万事具备向国土资源管理部门申请办理土地使用权过户手续时,却往往被国土资源管理部门拒绝!

那么,国土资源管理部门为什么拒绝为项目公司办理土地使用权过户手续呢?其理由是“作为出资的土地使用权不具备《城市房地产管理法》第三十八条规定的‘完成开发投资总额的百分之二十五以上’之条件”。

由于国土资源管理部门的这一做法,使得许多项目的建设被长期拖延甚至搁置,有时甚至导致土地使用权闲置,引发许多问题。那么,国土资源管理部门的理由是否正当?其是否可以援引《城市房地产管理法》第三十八条的规定拒绝为土地使用权出资的当事人办理土地使用权登记?下面我们就来结合有关法律法规的规定对此进行深入分析与探讨。

《城市房地产管理法》第三十八条(以下简称“第三十八条”)的规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”

按照该法条的规定,转让房地产时,原土地使用权人不仅应当已交齐出让金、取得土地使用权证书,还应当对所开发的项目已完成开发投资总额的百分之二十五以上,否则不能转让。那么“以土地使用权出资、入股”是否等同于“土地使用权转让”或“房地产转让”?本文认为,虽然“以土地使用权出资、入股”与“土地使用权转让”或“房地产转让”一样将导致土地使用权从一个主体转移到另一个主体的结果,但两者毕竟有着根本区别,不能以限制土地使用权转让的条件来限制土地使用权出资、入股。具体分析如下。

一、从定义来看,“土地使用权转让”、“房地产转让”不包括“以土地使用权出资、入股”。

1、有关法律法规的规定。

◆1995年9月1日施行(2001年8月15日修正)的建设部《城市房地产转让管理规定》(建设部令第45号)第三条:

“本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式,主要包括下列行为(一)以房地产作价入股、与其他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;(二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;……”。

◆1990年5月19日实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号,以下简称“《暂行条例》”)第十九条:

“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与”。

◆1995年1月1日实施(2007年8月30日修正)的《城市房地产管理法》第二条第四款:

“本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”,并在第四章“房地产交易”中分别对房地产转让、房地产抵押和房屋租赁进行了规定。对房地产转让的定义规定在该章第第三十六条:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。

该法在第三章“房地产开发”第二十七条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合作开发经营房地产”。

2、关于“土地使用权转让”或“房地产转让”不包括“以土地使用权出资、入股”的分析。

通过上述规定可知,按照《城市房地产转让管理规定》的规定,房地产转让包括“以土地使用权出资、入股”;按照《暂行条例》的规定,土地使用权转让不包括“以土地使用权作价出资”;而《城市房地产管理法》将“以土地使用权出资、入股”列在第三章“房地产开发”中,而不是规定在第四章“房地产交易”之一的“房地产转让”中,足见按照该法,“房地产转让”和“以土地使用权作价出资”是两个不同的概念,前者并不包括后者。

可见,有关规定对“以土地使用权出资、入股”是否属于“土地使用权转让”或“房地产转让”并不一致,应当如何确定?

《立法法》第七十九条规定“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”说明,在部门规章与法律的规定不一致时,应当以法律的规定为准。《城市房地产转让管理规定》是部门规定,其与《城市房地产管理法》的规定不一致,应以后者为准。因此,可以得出结论:“以土地使用权出资、入股”不属于“土地使用权转让”或“房地产转让”。

二、从其他方面分析“土地使用权转让”或“房地产转让”与“以土地使用权出资、入股”的不同。

1、土地使用权转移至新使用权人名下应进行的登记类型不同。

2008年2月1日起实施的国土资源部《土地登记办法》第三十条规定:“依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的,当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料,申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。”

第三十九条规定:“依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的,当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料,申请国有建设用地使用权变更登记。”

根据上述规定可知,依法转让国有土地使用权进行的登记为变更登记,依法以国有土地使用权作价出资或者入股进行的登记为初始登记,两种情况下的登记不仅需提交的材料不同,登记的类型也不同。而从所周知,初始登记对应的土地使用权取得方式为“原始取得”,变更登记对应的土地使用权取得方式为“继受取得”,进一步说明土地使用权作价出资入股与土地使用权转让存在根本区别。

2、土地使用权转移后,原土地使用权人的地位不同。

土地使用权转让或房地产转让的情况下,土地使用权切实从一个主体转移到了另一个主体,原土地使用权人完全退出以被转让的土地使用权为依托的项目建设,其地位由新土地使用权人完全取代。

而在以土地使用权作价出资、入股的情况下,虽然形式上发生了土地使用权从一个主体转移到另一个主体的结果,但原土地使用权人实质上并未失去对土地使用权的管领控制权,其并未退出以作为出资的土地使用权为依托的项目建设,而是以新土地使用权人之股东的身份继续参与项目的开发。

3、征税情况不同。

国家税务局于1992年7月17日实施的《土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法》规定:“土地使用权转让,是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。……以土地使用权投资、入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。”可见,国家税务部门也将土地使用权出资与土地使用权转让作区别对待。

4、司法实践中对土地使用权转让合同的处理不包括以土地使用权作价出资、入股。

2005年8月1日起施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定:“本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议”说明,司法实践也认为土地使用权转让仅指土地使用权买卖,并不包括“以土地使用权作价出资、入股”。

综上所述,“以土地使用权出资、入股”与“土地使用权转让”或“房地产转让”完全不同,其并非土地使用权转让或房地产转让的形式之一,且后者不包括前者。因此,“以土地使用权出资、入股”不受第三十八条的限制。《城市房地产管理法》将对土地使用权转让的限制性条件规定在“房地产交易”一章,而在规定有土地使用权作价出资、入股内容的“房地产开发”一章则未提及,更说明其立法本意即只为限制土地使用权转让,而非限制以土地使用权作价、出资。

当然,我们理解国土资源管理部门如此谨慎、保守地处理此等情况是为了防止某些房地产企业借土地使用权出资、入股之名,行转让土地使用权、炒作地皮之实。但本文认为,国家应当从完善立法、完善税收制度等角度来防控炒卖地皮的行为,而不是对土地使用权“转移”的情形不加区别地作为“转让”来限制。

对于国土资源管理部门以“作为出资的土地使用权不具备《城市房地产管理法》第三十八条规定的‘完成开发投资总额的百分之二十五以上’之条件”为由不予办理土地使用权登记的,建议有关当事人在向国土资源管理部门提交办理土地使用权登记的申请文件时,注意保存能够证明曾经提交该等文件的证据(如国土资源管理部门拒不出具收件回执,建议以特快专递邮寄一次),以便在必要时提起行政诉讼要求其依法予以登记。

(作者系本集团房地产法部主任)

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每周一笑


【法律笑话】老四

法庭上,一对夫妻要离婚,但他们有三个孩子。妻子说:“我要两个,你要一个。”丈夫说:“不,我要两个,你要一个!” 他们就这样一直吵了好几个小时。法官不耐烦了,让他们快点达成协议。最后妻子忍不住,她说:“回家吧,等一年后生下老四的时候再离婚!”

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