Pre-reading

周报导读


  • [商标侵权]米其林注册商标权纠纷二审
  • [本周要案]本周其他要案一览表
  • [鼠兔铜像]圆明园鼠兔首铜像分别以1400万欧元卖出
  • [国内财经]媒体称林业确定列入国务院行业振兴规划
  • [不良贷款]监管部门酝酿减免中小企业不良贷款
  • [产业经济]中石油上海10天后跟随中石化上调93号汽油价格
  • [物权官司]最高法将出台司法解释统一审理新物权官司尺度
  • [工商银行]国内最大信用卡发卡银行正式取消全额罚息
  • [劳动争议]受金融危机影响 劳动争议案将大量增加
  • [本刊专稿] 本周实施新法与要点
  • [按揭贷款]破解商业用房按揭贷款的紧箍
  • [轻松一刻]别害怕

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大案借鉴


[商标侵权]米其林注册商标权纠纷二审

今天上午,天津市高级人民法院第八号法庭的旁听席已座无虚席。旁听者不仅有各媒体的记者,更有许多从业律师。吸引记者与律师眼球的不仅是即将开庭的案件:轮胎业巨头米其林集团总公司(下称米其林集团)与天津米其林电动自行车有限公司(下称天津米其林)侵犯注册商标权纠纷上诉案,更引人关注的则是,天津高院为此案组成的“豪华”审判阵容:副院长孙佑海亲任审判长,民事第三庭庭长高爱民任合议庭成员。

[本周要案]本周其他要案一览表

扬州地下钱庄非法集资85亿 温家宝批示依法严处

丧子老父为子索赔怒告保险公司 法院调解双方言和

楼盘打桩致相邻住宅墙体开裂 居民索房屋贬值损失获支持

车棚影响房屋通风采光 5名业主要求拆除车棚

车棚免费供员工停车 车辆被盗谁担责?

人在机舱却发生多次交易 股民告证券商违规操作

一张四万元汇款收据引纠纷 得利不当被判返还

北京首例外国人被“黑纸刷美金”诈骗百万元

最高法院终审判决胃药“摩罗丹”知识产权案

致2死63伤的深圳比亚迪投毒案2人被判死刑

“大众”商标使用权人起诉百度侵权 百度败诉判决已生效

详细内容,可阅德衡商法网(www.deheng.com.cn)

business information

商界资讯


[鼠兔铜像]圆明园鼠兔首铜像分别以1400万欧元卖出

法国佳士得拍卖行二十五日晚间在巴黎拍卖中国圆明园流失文物鼠首和兔首铜像,两个兽首分别以一千四百万欧元的价格被一电话买家买走。

[国内财经]媒体称林业确定列入国务院行业振兴规划

据本报记者从权威渠道获知,林业已经确定被列入国务院行业振兴规划,国家林业局正在会同其他部门,一起制定《林业产业调整与振兴规划》。

[不良贷款]监管部门酝酿减免中小企业不良贷款

《第一财经日报》日前获悉,财政部和银监会正在研究出台相关办法,拟允许金融机构减免符合一定条件的中小企业及涉农企业的不良贷款。

  这份名为《中小企业与涉农类企业不良贷款减免办法》的文件,目的在于鼓励银行支持中小企业及涉农信贷,减轻农业和中小企业负担。

[产业经济]中石油上海10天后跟随中石化上调93号汽油价格

上周,中石油在上海地区的加油站统一行动:原来以促销活动出炉的成品油优惠价格暂停,93号汽油从每升4.66元上涨到了4.76元。记者注意到,这一天刚好是中石化率先变降为涨的第十天。而10天前,正当消费者尚在享受低油价带来的实惠时,中石化却突然逆市而上,把93号汽油每升上调0.29元,而原来为每升4.66元。

legal movement

法界动态


[物权官司]最高法将出台司法解释统一审理新物权官司尺度

由于缺乏具体的细则规定,物权法实施以来,诸多问题随着物权官司渐增,让审案法官深感“棘手”。

  “目前,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已提交审判委员会全体会议,物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释也已提交审判委员会民事行政专业委员。”最高人民法院副院长奚晓明今天在接受本报记者采访时透露。

[工商银行]国内最大信用卡发卡银行正式取消全额罚息

中国工商银行22日凌晨开始进行牡丹信用卡系统升级,新修订的《牡丹信用卡章程》正式实施,牡丹信用卡全额罚息规定也随之取消,这是国内银行首次打破信用卡部分逾期全额罚息的通行惯例。

[劳动争议]受金融危机影响 劳动争议案将大量增加

“从近期人民法院受理案件的情况看,因企业经营困难、倒闭,外商撤资外逃所产生的社会保障、劳动就业等涉及民生问题的案件,开始逐渐增多。”在今天召开的全国法院民事审判工作座谈会上,最高人民法院副院长奚晓明表示,金融危机对民事审判影响日益显露。

regulation abstract

新法摘要


[本刊专稿] 本周实施新法与要点

1、北京市重点保护陆生野生动物造成损失补偿办法

办法规定,在北京市行政区域内,受到本市确定给予补偿的陆生野生动物(以下简称野生动物)造成损失的单位和个人,可以依照本办法申请补偿。

2、北京市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法

办法规定,在北京市行政区域内占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人,应当按照《条例》及其实施细则和本办法的规定缴纳耕地占用税。

3、最高人民法院关于进一步加强司法便民工作的若干意见

《便民意见》突出加强人民法院的服务功能,要求各级人民法院进一步增强服务意识,拓展服务领域,丰富诉讼服务的方法和措施,提高服务水平,真正让人民群众感受到司法以人为本,享受到司法人文关怀。

4、非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法

本办法明确借订了非居民的定义,并就税源管理、企业所得税和营业税及增值税申报征收、跟踪管理等做出规定。

practice of law

法律实务


[按揭贷款]破解商业用房按揭贷款的紧箍

——试析尽早获得商业用房购房贷款的办法

吕士威

引 言

  众所周知,房地产业是资金需求量大、风险高度集中的行业,在房地产开发的全过程中,无时无刻不表现出对资金的强烈需求。然而有位投资专家却如是说:“中国房地产什么都缺,惟独不缺资金。”此言不虚,因为如果不算私募、抵押、骗贷、信托、假按揭、黑钱和外资,开发商的资金来源至少有两个通常渠道:一是开发商可以用项目土地向银行抵押贷款,二是买房者从银行按揭的资金会流向开发商的账户。“非常”渠道在此不赘,只说这两个通常渠道——前一个被央行121号文打压、后一个被央行、银监会联合发布的359号文围堵,进一步印证,开发商的资金困难并不是因为“缺”,而是由于渠道不畅。

  本文拟从实务操作层面出发,帮助开发商疏通第二条资金渠道,以解燃眉之急。

  关键字:商业性房地产 按揭贷款 竣工验收 359号文

正 文

  二〇〇七年九月二十七日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号文,以下简称“359号文”)第四条规定:“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。”这意味着凡是未竣工验收的商业用房均不能以贷款方式购买,购房者必须自酬资金缴纳房款。

  由于商业用房一般较住宅面积大、需要的资金相对较多,以自有资金支付房款对投资者而言较为困难,加之投资者在看好一个商业项目、且该项目是期房的情况下,其在“此时”(竣工验收前)购买和在“彼时”(竣工验收后)购买对其商业目的的实现并无明显影响,唯一的不同是“此时”购买需自酬资金,而“彼时”购买则可利用贷款。如此以来,投资者当然不愿自掏腰包,其宁可多等几日,等到其看好的商业房产具备“已竣工验收”这一要件后再利用贷款购买。然而,投资者的这“几日”之等对开发商而言却非同小可,有点“天庭方一日、地上已千年”的意味,房产销售的暂时停滞,使开发商的回款计划被推迟和打乱。

  之后不久,伴随着全球经济衰退以及金融风暴的来临,国内房地产市场开始持续走低,这使得无论是投资者还是消费者,均表现出越来越浓的持币观望情绪,即使能以贷款购房,人们也是犹豫再三,更别说全额现付。而与此同时,由于成交量委缩、资金供给渠道不畅,全国房地产企业(尤其是中小企业和纯粹项目公司)普遍面临资金短缺的局面,尽早回款成了开发商们比以往任何时候都急于实现的目标。在此情况下,359号文的规定简直成了一道紧箍咒,使开发商们不能不为之头疼。

  那么,未取得《竣工验收备案证明书》的商业用房确实无法利用贷款购买吗?359号文的规定是否真如唐三臧的紧箍咒一样无法破解?本文拟从为房地产开发商排忧解难的立意出发,探求破解该紧箍、使商业房产项目在取得《竣工验收备案证明书》之前即能获得商业用房购房贷款的一招半式。

  一、各商业银行对359号文的执行态度。

  目前,各商业银行对359号文如何执行均持“暧昧”态度。所谓“暧昧”是指当开发商向其咨询商业用房贷款问题时,各商业银行的回答均大同小异:“政策规定很明确,对于未竣工验收的商业用房不能发放购房贷款,但任何事都不是绝对的嘛,在某种情况下也可以发放。”而各商业银行之所以态度“暧昧”是因为各行都想发放贷款赚取利差,但又碍于359号文的规定不敢轻易发放,可谓“有贼心没贼胆”,于是纷纷以“暧昧”的态度鼓励开发商广开思路、大胆设计足以使商业用房贷款发放在形式上符合要求的方案。

  各商业银行的这种态度不禁让开发商欣喜雀跃之余又绞尽脑汁:“某种情况下也可以发放”说明有戏!可“某种情况”到底是指什么情况?

  二、尽早获得商业用房购房贷款的操作实务。

  (一)各商业银行审核商业房产项目是否已经竣工验收的两种形式条件

各商业银行在地方的支行如需向某房地产项目的商业用房发放购房贷款,需要向总行提交该项目相关的材料,报总行审核,以确认是否向该项目商业用房购房者发放贷款以及贷款的额度等等。在目前的情势下,各商业银行审核商业房产项目是否已经竣工验收一般通过对两种形式条件进行审查来判断:其一,该项目是否已经取得《竣工验收备案证明书》,其二,律师出具的关于该项目已经竣工验收或已经符合竣工验收条件的法律意见。项目材料满足该两种形式条件之一一般即可获得总行对发放商业用房贷款的批准。

  因本文旨在帮助开发商在项目取得《竣工验收备案证明书》前即能使其购房人利用贷款购买商业用房,因此,如何取得上述第二种形式条件成为商业项目获得购房贷款的关键所在。

  实务操作中,对于尚未取得《竣工验收备案证明书》的项目,商业银行一般要求开发商在向其提报项目按揭贷款申请材料时附具一份律师意见,该意见应当包括依照法律规定对“竣工验收”做出的概念解释,并结合项目建设情况评判项目是否已符合法律规定的“竣工验收”。正规律师事务所对向第三方出具法律文书等事宜均持较为谨慎的态度。因为一旦法律文书确认的事实不存在或有虚假成份导致第三方依此做出决策而遭受损失的话,律师事务所赔偿损失尚在其次,严重的是该律师事务所将因此声名扫地。因此,开发商要取得律师出具的关于项目已经竣工验收之内容的法律意见则必须使项目在形式上具备符合法律规定的“竣工验收”要件。那么“竣工验收”究竟是指什么呢?

  (二)“竣工验收”的界定

  对“竣工验收”的含义,业界颇有争议。有的认为“竣工验收”是指工程满足一定条件后,在工程质量监督部门(以下简称“质监部门”)的参与下由建设、设计、施工、监理等单位共同实施验收,并取得《竣工验收备案证明书》;有的认为“竣工验收”是指工程满足一定条件后,由建设、设计、施工、监理等单位实施的验收,质监部门只对验收过程的合法性进行监督,但并非竣工验收的主体。本文持后一种观点。

  2000年1月10日国务院《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号文)第十六条规定:

  “建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

  建设工程竣工验收应当具备下列条件:

  ……

  建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

  说明竣工验收的主体是建设单位和设计、施工、工程监理等有关单位,并不包括质监部门。

  而根据该条例第七章和建设部《工程质量监督工作导则》(以下简称《导则》)第六条的规定,质监部门在进行工程竣工验收监督时应依法履行以下义务:

  (1)对工程竣工验收文件进行审查,包括:①施工单位出具的工程竣工报告;②勘察、设计单位出具的工程质量检查报告;③监理单位出具的工程质量评估报告。

  (2)对验收组成员组成及竣工验收方案进行监督。

  (3)对工程实体质量进行抽测、对观感质量进行检查。

  (4)形成工程竣工验收监督的记录,包括①对工程建设强制性标准执行情况的评价;②对观感质量检查验收的评价;③对工程验收的组织及程序的评价;④对工程竣工验收报告的评价。

  进一步说明,工程验收主体应当是建设单位和设计、施工、监理单位,质监部门的主要职能是对建设单位组织的工程竣工验收程序进行监督、对经过勘察、设计、监理、施工各方责任主体签字认可的质量文件进行查验、对工程实体质量进行现场抽查。换言之,质监部门在竣工验收过程中的主要职责是对质量文件进行形式审查,而不负责具体的验收工作,对工程实体质量也仅仅是进行抽查,因此,“竣工验收”实际是指建设单位和设计、施工、监理单位四方对工程进行的验收。

  而根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”之规定,备案只是竣工验收完成后的行政管理需要,并不因未备案而否定工程已验收的事实。

  综上,开发商如开发的是大型商业楼盘,且该商业楼盘能分为相对独立的区域(如划有多个功能区或人为划分的之间有伸宿缝的区域等),或开发的商业部分分布在各自独立的建筑物上,则开发商可以有计划地加快一部分的建设、放慢其他部分的建设,并先就进度快的部分(应当基本具备法律规定的竣工验收条件)要求施工单位出具《建设工程竣工报告》、在收到报告后组织设计、施工、监理单位进行四方验收,当然在进行这样的验收时应当与质监部门进行必要的协调、沟通,以取得质监部门的“默许”或“不置可否”。

  律师见到建设单位和设计、施工、监理单位四方验收的文件,即可根据有关法规对项目是否已经竣工验收出具法律意见,开发商将律师意见与项目其他材料一并提交给银行,银行即可予以办理发放商业用房购房贷款的手续,商业用房的贷款即可顺理成章划入开发商的账户。

作者系德衡律师集团事务所房地产业务一部主任

one joke

每周一笑


[轻松一刻]别害怕

一天,警察发现一个独自在大街上徘徊的小女孩,她说不出自己叫什么名字,也弄不清住什么地方。

警察无可奈何的开始翻她的衣兜,希望能找到一点线索。

小姑娘没反抗,却嫩声嫩气地说:“别害怕,我没带枪。”

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