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米亮:浅谈房地产中介机构未履行居间义务的赔偿责任

发布日期:2020-04-23

米  亮


山东德衡(枣庄)律师事务所

律师助理




电视剧《安家》的热播,使得房产中介行业引起了社会关注。这一行业随着房地产行业的兴起而蓬勃发展,对于促进房屋交易、便利业主置业发挥了重要作用。同时,部分房产中介的不规范执业行为也给业主造成了巨额损失,且这类问题极易造成群体性事件,影响社会稳定。下面,笔者结合具体案例,分析房产中介机构未履行居间义务时的赔偿责任问题。





一、案情简介


A欲在某小区购买房屋一套,经房产中介C介绍得知B在该小区有房出售,可以直接在开发商处办理合同更名。C工作人员带A看房后(事后A才知道C带其看房时并没有B提供的钥匙,是撬锁看的),A、B签订了房屋买卖合同,约定房屋总价57万元,A于签订合同日付给乙购房定金2万元,余款于签订合同后45天内一次性支付给B。合同还约定如因一方违约导致交易不成功的,由违约方赔偿对方房屋总价10%的违约金,并承担由此产生的相关费用。A于签订合同同时向B支付了2万元定金。

A、B、C同时签订居间服务合同一份,约定:1、A、B双方同意,共同委托C作为交易居间方,C提供的居间服务包括(1)提供买卖市场行情咨询;(2)寻找、提供所需房源、客源信息;(3)协助查看A身份证件及引领看房;(4)协助查看B身份证件及房屋证件、实地查看房屋;(5)协助A、B双方协商、洽谈、确定成交意向;(6)协助A、B双方协商房屋买卖合同的相关条款内容;(7)协助A、B双方办理产权变更手续。2、A、B双方签订《房屋买卖合同》时,即属居间成功。A、B双方应向C支付本合同约定的居间服务费。合同中并未对C的违约责任做出约定。A、B在签订居间合同日各向C支付了居间服务费5700元。

没过多久,C工作人员给A通知,称B认为A交的定金太少,该房子比较抢手,要再追加20万定金才给保留。A经和C商谈同意再追加10万,但认为直接转给B不放心,C工作人员主动提出可以将钱转至其处保存。A要求其提供公户,但C工作人员称存公户太麻烦,提供了其法定代表人的个人账户。A转账后没多久,得知B实际上并非该房房主,且B已用类似手法诈骗几十人,犯罪所得上千万元。B被公安机关采取刑事强制措施后,A去找C交涉,C称钱已转给B,其也是受害者,至多将居间费退回,但不应赔偿A的损失。于是A起诉C,要求丙对自身损失(包括双倍返还2万定金,10万房款,总房款10%的违约金)承担全部赔偿责任。





二、法律分析


(一)关于房产中介是否应承担赔偿责任问题

房产中介认为其已按照居间合同约定履行义务,不存在违约行为,不应承担对A的赔偿责任。该主张是否成立?下面做简要分析。

1.未约定违约责任,中介机构应否赔偿

尽管居间合同并未约定房产中介在何种情况下构成违约以及应承担的违约责任,但根据《民法通则》第一百一十一条和《合同法》第一百零七条,只要当事人一方履行合同义务不符合约定条件,另一方即有权要求赔偿损失。本案中C显然未尽到通过查看房屋产权证明等方式审查B是否为该房屋产权人的义务,导致A的购房目的无法实现,且造成了房款损失。C应当承担相应的赔偿责任。

2.房产中介是否履行了“如实报告”义务

《合同法》第四百二十五条仅规定了居间人负有向委托人如实报告的义务,这里的“如实报告”能否理解为居间人仅需将获知的信息不加隐瞒地告知相对方即视为履行义务?笔者认为这一理解并不全面,对合同法第四百二十五条的“如实报告”应作广义理解。对于居间人向委托人提供居间信息应分为三个层次:如实报告(这里做狭义理解)、合理审查和积极调查。如实报告义务是最低层次的义务,是指居间人应将所知道的居间信息如实告知给委托人;合理审查属于较高一层的义务,是指居间人应当对居间信息进行谨慎合理的审查;积极调查是最高层次的义务,是指居间人应当以向相对人报告的信息真实可靠为目的,进行额外的、积极的调查核实。当然这里的审查和调查也应在合理限度内进行,以不至于过度加大居间人的负担。居间人只有在合理审查和调查基础上提供的信息才能称为“如实报告”。本案中C并未对B信息进行合理的审查和调查,显然也并未履行“如实报告”义务。

3.房产中介能否主张其不存在故意隐瞒事实即不承担赔偿责任

C认为,根据《合同法》第四百二十五条规定,只有存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况才应承担赔偿责任,其对买方被骗并不存在主观故意,故不应承担赔偿责任。这种抗辩是否成立?笔者认为,答案是否定的。

尽管《合同法》第四百二十五条仅规定了居间人在存有“故意”时才需承担赔偿责任,然而,对合同当事人法律责任的理解,不应局限于《合同法》分则的规定,还应当结合《合同法》总则的规范予以综合把握。根据《合同法》第一百零七条的规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,居间人对其过失的违约行为亦应负责,并进而赔偿委托人的损失。同时,从证明的角度讲,委托人也很难证明所受的损失是因为居间人的故意所造成。如果将居间人的报告义务仅局限于其“所知”信息,等于纵容居间人的故意不作为,放任虚假情况的存在,不利于居间这种商业行为的生存和发展。而且,作为专门提供房屋买卖居间服务的房产经纪机构,具备查明房屋情况的能力和条件,对其是否存在故意隐瞒的行为应当从严把握。因此,只要委托人能够证明居间人在履约行为过程中未能尽到合同约定及《房地产经纪管理办法》等法规规定的告知义务,便可拒绝向居间人支付报酬并请求承担赔偿责任。

(二)房产中介机构审查和调查义务的标准界定

笔者认为,由于目前法律法规对房产中介机构的调查权尚缺乏明确具体规定,根据权利与义务相一致原则,对于其审查和调查的义务标准应以形式审查为主,辅以必要的实体调查。具体而言,包括以下几方面:

1.房屋权利信息

(1)房屋所有权信息。包括房屋所有权证书信息,意在明确房屋的所有权发证机关以及证书编号,若房屋属共有财产,应当在房屋买卖居间合同中附共有权人同意房屋转让的书面证明。包括房屋所有权性质信息,房屋所有权的性质决定了房屋是否能够上市交易。

(2)房屋的权利负担信息。具体地说:有无抵押权负担,若交易房屋有抵押权负担,房屋的出卖人需要取得抵押权人同意转让的书面证明;有无租赁权负担,若交易房屋被承租人占有使用,是否有承租人放弃优先购买权的书面声明;房屋是否被依法限制和查封等。

2.房屋实况信息

(1)房屋的基本情况。房屋的面积、建筑结构、材质、楼层、户型、房龄、装修情况、设计用途、质量信息;房屋的按揭贷款缴纳情况;物业及其他相关费用信息,包括房屋的物业管理费、水费、煤气费、暖气费、有线电视费、互联网费以及固定电话费的缴纳情形。

(2)房屋的配套信息。房屋的通行设施;供水、供电设施;车位信息;附近的交通设施、自然景观和绿化情况、生活基础设施、是否存在污染情况等等。

(3)当事人的基本情况,如当事人的真实身份、信用情况;买受人的身份信息和购买资格,是否存在不符合当地限售政策或贷款条件等情况。

3.房屋是否存在其他影响交易的情形

比如该房屋的学区情况、可落户籍情况,是否为小产权房,是否为凶宅,是否有其他违反公序良俗原则的情形,或者存在其他会严重影响交易价格的情形等。

具体地说,审查过程中,房产中介机构应要求卖方提供房屋权属证明、身份证明等有关资料原件并复印留存,并要求其出具提供信息真实的书面承诺;要求买方提供身份证明及其符合限购、贷款条件的书面承诺;对房屋实地查看时,应和双方一同前往,对房屋实际情况和权属证明进行比对,并制作查看记录由双方书面确认。最后,对通过审查、调查发现的交易风险应及时书面告知双方确认。达到以上标准即应视为房产中介完成了形式审查义务。同时,笔者认为,房产中介还应告知买方是否需要对有关信息真实性进行实体调查,并可将此作为一项增值服务。如买方需要,则应在办理委托手续后根据《不动产登记资料查询暂行办法》规定的程序进行查询。针对房产中介机构调查权限不足的问题,根据该办法规定,可委托律师查询相关信息。

(四)关于房产中介应承担赔偿责任的范围

本案中,买方起诉要求中介机构对自身损失(包括双倍返还2万定金,10万房款,商品房买卖合同中约定的总房款10%的违约金)承担全部赔偿责任。笔者认为,这一请求难以得到法院支持。理由如下:

一是要准确界定买方的损失范围。本案中买方的损失应限于2万定金和10万房款,至于双倍返还定金及违约金源于和卖方签订的房屋买卖合同,不属于直接损失,要求中介机构赔偿依据不足。如买方能够举证证明由于其失去这次买房机会后房价波动造成的损失,也可一并主张,目前也有判例支持这一观点。

二是中介机构应承担与其过错相应的赔偿责任。本案中,卖方的诈骗行为是造成买方损失的主要原因,中介机构未尽到审慎审查和必要的调查义务是次要原因,买方自身未对卖方身份信息和房屋权属信息进行核实也存在一定过错,法院会根据中介机构的过错程度判决其承担相应的赔偿责任。从案例检索来看,目前公开的案例大多仅支持中介机构承担与其过错相应的赔偿责任,承担的比例均未超过50%。

三是对这类案件裁判尺度尚不统一。通过案例检索,发现有的案例中根据中介机构过错程度判决其承担了相应的赔偿责任,也有的案例中判决中介机构在其过错范围内对卖方刑事退赔不足部分承担补充赔偿责任。还有的判例以卖方涉嫌刑事犯罪正在侦查为由,依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条裁定驳回起诉。笔者认为,首先,以卖方涉嫌犯罪为由驳回起诉欠妥。根据“九民纪要”第128条第2项,对因不同事实分别发生民事纠纷和涉嫌刑事犯罪,应当分别审理。本案中的居间合同纠纷和刑事犯罪并非同一事实,不应径行驳回起诉。其次,从承担责任类型上看,虽然从理论上讲承担补充赔偿责任更加科学,但判决承担直接赔偿责任更有利于弥补当事人的损失,发挥对不良房产中介的惩戒作用。综上,对这类案件尚需进一步统一裁判尺度。





三、总  结


本案具有一定典型性,为部分房产中介机构的不规范行为敲响了警钟。在未履行居间义务的情况下,不但要退还居间费,还要承担一定的赔偿责任,而且还有可能受到行政部门的处罚。为了降低经营风险,房产中介机构除了加强日常管理和人员培训外,还应聘请专业律师对交易流程进行审核,对难以调查的房产信息可委托律师进行调查,在涉及房屋析产、继承等情形下可委托律师作见证。律师也可针对房产中介机构的需求设计有针对性的服务产品,通过专业服务最大限度地提高房产中介机构的合规经营水平。



米亮,山东德衡(枣庄)律师事务所律师助理,武汉大学工程硕士。先后在枣庄市市中区区委组织部、中心街街道办事处、枣庄市信访局工作。曾任街道办事处副主任、市信访局副科长、市政府信访事项复查复核办公室副主任,工作期间多次被市委、市政府表彰为全市信访工作先进个人。2018年8月辞去公职,2019年3月加入山东德衡(枣庄)律师事务所。该同志政府机关经验丰富,曾从事过房屋拆迁、复杂疑难信访案件处理工作,擅长处理政府、公司法律合规审查、疑难、复杂民商事诉讼仲裁、重大行政争议解决、房地产、建筑工程、国有企业混改、环保风险防范等业务。该同志工作认真负责,致力于最大限度维护当事人合法权益,形成了良好业界口碑。


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