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王伟 、王韬:蛋壳公寓爆雷事件法律问题分析

发布日期:2020-12-22
王  伟

德衡律师集团合伙人


王  韬

北京德和衡律师事务所律师助理



2020年11月16日“蛋壳公寓破产”这一词条登上热搜,虽然蛋壳公寓官方回应称:“我们没有破产,不会跑路”。但波及的租客和房东维权新闻不断扩散。据了解,蛋壳公寓实际上10月份就已经出现了拖欠租金情况,房东与蛋壳公寓进行交涉,并无结果。原本是为了便利市场而推出的长租公寓平台,但为何爆出跑路、破产等负面消息。本文在梳理蛋壳公寓运营模式基础上,分析其爆雷的原因,并进一步对涉及的相关主体之间法律关系进行解析。



、蛋壳公寓爆雷原因


蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌,公司于2015年1月在北京成立,并于2020年1月上市。如此快速的发展,原因在于蛋壳的商业模式:通过高于市场价格承租房屋,迅速占领市场,整合各地房源,对房屋进行二次装修和管理,低价出租。蛋壳公寓借助互联网平台,为租客提供了充分的选择权,租户可以拎包入住,并且无须为维修、保洁、搬迁等烦恼。但互联网平台租赁模式是一个双刃剑,需要严格控制好前期的投入成本,极大降低空置房源。


前期无限制扩张,放弃低入高出的传统租房模式,高价收房,低价租赁,是加速蛋壳资金链断裂的重要原因。其次,监管的缺失也是蛋壳公寓爆雷的原因之一。蛋壳公寓为了获得租金,让租客办理租房贷,推荐租客从银行贷款一年的房租,银行一次性将房租支付给蛋壳,租客需按月向银行还款。蛋壳在获得银行支付的一年房租后,仍按月或按季向房东支付租金,利用不对等的结算周期,获得沉淀资金,形成资金池。这个未经严格监管的资金池就成为了蛋壳公寓大规模扩张的资本,同时也就埋下了爆雷的隐患。平台的资金链一旦断裂,房东无法获得租金,租客虽然已经支付了后续租金却面临被强制要被房东强行赶走的境况。



二、房东、租客及蛋壳之间的法律关系


1、房东与蛋壳之间签署的《资产委托管理服务合同》的性质


关于房东与类似蛋壳公寓这种长租公寓机构之间构成委托合同关系还是租赁合同关系,目前司法实践中也存在较大争议。


观点一:房东与长租公寓之间构成委托合同关系,房东与租客为租赁合同关系。




相关案例1:(2020)渝0106民初17124号,唐春燕与王洪浪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

相关案例2:(2019)沪01民终3424号,张伟诉紫梧桐(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

相关案例3:(2020)川01民终3007号周艳君、刘衍财产损害赔偿纠纷二审民事判决书


上述案例中法院均认为,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。蛋壳公寓为房东的代理人,代理房东出租房屋,与租户签署房屋代理租赁合同,房东与长租公寓机构系委托代理关系,房东和租户之间是租赁关系。


观点二:房东与长租公寓之间为租赁关系




相关案例1:(2020)川01民终4977号,成都新港商业经营管理有限公司、周晨曦房屋租赁合同纠纷二审民事判决书。

相关案例2:(2018)沪0104民初26407号黄万芳与上海自如资产管理有限公司居间合同纠纷一审民事裁定书

相关案例3:(2020)川0116民初3037号杨文品、唐芳等与南京乐伽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书


上述案件中,法院认为房屋出租委托代理合同约定的内容属于租赁合同的权利义务内容,符合租赁的法律关系特征,是房屋租赁合同。


笔者认为,房东与蛋壳之间的《资产委托管理服务合同》为委托合同。首先,根据笔者从网上检索到的蛋壳公寓与房东签订的《资产委托管理服务合同》模板来看,合同明确约定,“甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理,相应权限包括:代理甲方运营及出租房屋,并处理与运营及出租房屋相关的事宜”;其次,蛋壳公寓与租客之间签订的《房屋代理租赁合同》中,在合同首页明确列明产权委托方为房东,而蛋壳公寓仅仅是房屋代管机构,并且明确注明甲方经办人员已向乙方告知受托出租房屋及合同签署相关的信息。蛋壳并非房屋的实际承租人,其租赁房屋是出于商业经营,并且其对房屋用途房东是清楚且明知的。故双方形成的法律关系性质更符合委托关系,而非租赁关系。


2、租客与租金贷银行之间的借贷关系


所谓“租金贷”,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。“租金贷”模式看似方便,但租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险。


租金贷下,一旦长租公寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路,租客将损失押金和预缴的租金,房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时,租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金,租客要求继续租住而房东要求租客退房,双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。


租金贷借贷关系仅存在于银行与租户之间,银行与蛋壳之间仅仅是合作关系。蛋壳为了发展业务、扩大规模未告知租户相关风险,租客在签署房屋租赁合同、办理“租金贷”时难以识别上述风险。


综上,四者关系图如下:




三、法律建议


1、房东可以解除蛋壳公寓之间的合同,但无权收回房屋


无论蛋壳与房东之间的合同是委托合同还是租赁合同,《合同法》第93条的规定:当事人协商一致,可以解除合同;当事人可以约定一方解除合同的条件;解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。蛋壳公寓与房东之间的合同中明确约定“蛋壳公寓方迟延交付租金满15个工作日的,房东有权单独解除合同”,属于当事人约定一方解除合同的条件,当解除合同的条件成就时,房东享有解除权。


房东与蛋壳公寓构成委托合同法律关系,租户按照约定按时缴纳租金的,房东同时作为《房屋代理租赁合同》的出租方,房东无权要求租户腾退。笔者建议,一方面房东积极与租户进行沟通协商,督促租户尽快取得银行向蛋壳公寓支付租金的凭证。另一方面,建议房东积极采取法律途径解决问题,以委托代理合同关系直接起诉蛋壳公寓。若蛋壳公寓因资不抵债而进入破产清算程序,房东有权申报债权。


2、租户


基于各地政府的紧急通知,租客可在已付租金范围内继续使用房屋。如果房东采用断水断电等极端方式逼迫腾退,租户可采用合法方式保留相关证据。也可以通过物业公司、公安机关等合法渠道调解、解决纠纷。如果租户已经搬离房屋,可通过诉讼追究蛋壳公寓的违约责任。


关于“租金贷”的问题,深圳前海微众银行股份有限公司12月4日发布公告称:“蛋壳租金贷客户退租后,与我行签署协议,将退租后蛋壳公寓所欠付客户的预付租金,用于抵偿客户在我行的贷款,并且不晚于2020年12月31日前开放予客户办理”。因此,笔者建议,办理租金贷的租户可尽快办理退租手续,保存退租凭证,用于解除租赁贷。


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作者简介

王  伟

德衡律师集团合伙人

王伟律师为北京德和衡律师事务所合伙人,主要从事房地产、建设工程、基础设施建设法律事务,在房地产与建设工程争议解决、地产公司投融资、并购、重大资产重组等业务领域具有丰富经验。


代理的典型案例有:【最高人民法院】阳光新天地投资集团有限公司委托贷款公证债权文书执行异议案二审,最高院采纳我方代理意见,维持原裁定,案号:(2015)执复字第26号;【最高人民法院】成都大鼎置业有限公司建设工程施工合同纠纷案二审,最高院采纳我方代理意见,部分改判,案号:(2016)最高法民终476号;【最高人民法院】沈阳荣盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案再审,最高院最高院采纳我方代理意见,提审本案并裁定发回重审,案号:(2016)最高法民申2730号;【最高人民法院】浙江天赐新能源科技有限公司建设工程施工合同纠纷管辖权异议案二审,最高院采纳我方代理意见,裁定移送其他法院审理,(2017)最高法民辖终71号;【最高人民法院】株洲银泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案二审,最高院采纳我方代理意见,裁定发回重审,案号:(2017)最高法民终130号;【最高人民法院】山东鲁信置业有限公司股权转让纠纷案二审,一审胜诉、二审对方上诉后撤诉,案号:(2017)最高法民终608号;【最高人民法院】内蒙古康乃尔化学工业有限公司建设工程合同纠纷一案,最终为当事人减少经济损失逾五千四百万元,案号:(2018)最高法民终732号。【广东高院】河源市源城区人民政府土地一级开发纠纷案,案件发回重审,为政府至少挽回经济损失2亿元,案号:(2019)粤民终940号;【河南高院】南阳市泰亨房地产开发有限公司国有建设用地使用权出让合同纠纷案,胜诉,委托人获得土地竞买保证金9000万元,案号:(2019)豫民终1457号。


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王  韬

北京德和衡律师事务所律师助理


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质控人简介

李霄然

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房地建工业务中心副总监、房地产法专业委员会主任

lixiaoran@deheng.com


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